對(duì)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō),上至領(lǐng)導(dǎo),下至工人!都要清楚圍繞中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理所做的一切工作,都是為了使中央空調(diào)系統(tǒng)達(dá)到滿足使用要求、降低運(yùn)行成本、延長(zhǎng)使用壽命這_三個(gè)基本目標(biāo)。即以最經(jīng)濟(jì)的貲用換取最高的綜合效能,實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。
1.滿足使用要求
?? 凈化工程這中的中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理是建筑物業(yè)設(shè)施管理的重要組成部分,空調(diào)效果好壞所產(chǎn)生的影響足不容忽視的。對(duì)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō),緊張工作的人們需要一個(gè)舒適的室內(nèi)空氣環(huán)境,如果空調(diào)效果滿足要求,不但有利于提高其工作效率,而且有利于寫(xiě)字樓的租金收益;對(duì)星級(jí)酒店來(lái)說(shuō),人住的客人需要一個(gè)舒適的食宿環(huán)境,如果空調(diào)效果好,客人得到了應(yīng)有的享受,他將有可能成為酒店的常客;對(duì)商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所來(lái)說(shuō),前往消貲的顧客希望有一個(gè)舒適的購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)環(huán)境,如果空調(diào)效果好,顧客就有可能呆長(zhǎng)些、消費(fèi)多些。這樣-來(lái),顧客滿意,商家也高興,如此等等。由此可見(jiàn),滿足使用要求的意義不僅僅是使人感到舒適,由感覺(jué)舒適所帶來(lái)的是工作效率的提高,是豐厚的經(jīng)濟(jì)效益,是無(wú)限商機(jī)。相反,如果空調(diào)效果差,不能滿足要求后果則小堪設(shè)想.
由于中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行效果直接體現(xiàn)在能否滿足人們的工作和生活要求方面,因此它是物業(yè)管理質(zhì)量?jī)?yōu)劣和技術(shù)水平高低的直接反映.對(duì)衡量物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)、樹(shù)市其良好形象與聲譽(yù)有不可忽視的作用。一旦不能達(dá)到滿足使用要求這個(gè)目標(biāo),物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)就會(huì)受到影響,甚至導(dǎo)致企業(yè)虧損。因此.滿足使用要求是中央空調(diào)樂(lè)統(tǒng)運(yùn)行管理必須達(dá)到的首要目標(biāo)。
2.降低運(yùn)行成本
除人工費(fèi)外,運(yùn)行成本主要包括能耗費(fèi)和維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)。日的我國(guó)中央空調(diào)系統(tǒng)的冷源絕大部分采用的是電動(dòng)式制冷機(jī)(包括離心式、螺桿式和活塞式),其輔助設(shè)備如冷凍水泉、冷卻水泵、玲卻塔風(fēng)機(jī)、風(fēng)冷式冷凝器風(fēng)扇等也均為電動(dòng)式的,而熱源則型式多樣:有傳統(tǒng)的燃煤鍋爐和燃油、燃?xì)忮仩t,也有方便快捷的集中供熱和電鍋爐,還有兩用的空氣熱源熱泵和直燃式冷熱水機(jī)組等。不管熱源是何種形式,大多數(shù)中央空調(diào)系統(tǒng)的豐要能耗還足用電。由于建筑類(lèi)別和地區(qū)的不同,中央空調(diào)系統(tǒng)的耗電量約占總耗電量的18%~35%,單位建筑面積的耗電量約為35W/m- -65W/平方。因此,降低運(yùn)行成本的首要任務(wù)是想方設(shè)法減少用電量,同叫也要盡量減少其他燃料(如煤、燃?xì)?、燃油)的消耗量,以降低能源消耗貲用。其次,在維護(hù)保養(yǎng)方面也要精打細(xì)算.盡量減少相關(guān)費(fèi)用的開(kāi)支。要通過(guò)精心操作、細(xì)致維護(hù)來(lái)延長(zhǎng)易損件的使用壽命;通過(guò)定期的水質(zhì)檢驗(yàn)和監(jiān)測(cè)情況來(lái)決定水質(zhì)處理的+合理用藥量;通過(guò)少量多次和細(xì)心檢測(cè)來(lái)適度加注潤(rùn)滑油等等??傊?,通過(guò)嚴(yán)格、規(guī)范的管理來(lái)減少日常機(jī)物料的使用量,以減少相關(guān)費(fèi)用的開(kāi)支,達(dá)到降低運(yùn)行成本的目的。
日前國(guó)內(nèi)還普遍存在著中央空調(diào)系統(tǒng)裝得起而用不起的情況,其根本原因就是運(yùn)行費(fèi)用太高??照{(diào)系統(tǒng)基本閑置不用,不能充分發(fā)揮其應(yīng)起的作用。因此,努力降低運(yùn)行成本是中央空凋系統(tǒng)運(yùn)行管理所要達(dá)到的重要目標(biāo)。
3.延長(zhǎng)使用壽命
在配置有中央空凋系統(tǒng)的建筑物的總投資中,_-般巾央空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用要占到總費(fèi)用的20%左右。要使這方面的投資發(fā)揮出最大效益,就要保證在其正常的使用,年限內(nèi)起到應(yīng)起的作用??照{(diào)制冷設(shè)備的平均使用壽命參見(jiàn)表1-1。
表1-1 空調(diào)制冷設(shè)備的平均使用壽命 (單位:年)
名 稱(chēng) 平均壽命 名 稱(chēng) 平均壽命
窗式空調(diào)器 10 活塞式冷水機(jī)組 20
空氣熱泵(住宅用) 10 離心式冷水機(jī)組 23
分體式空調(diào)器 15 吸收式冷水機(jī)組 23
水冷式空調(diào)機(jī) 15 離心式風(fēng)機(jī) 23
水熱源熱泵(商業(yè)用) 19 水 泵 20
空氣熱源熱泵(商業(yè)用) 15 冷卻塔 10
屋頂空調(diào)機(jī) 15 空氣冷卻盤(pán)管 20
我國(guó)政府在1985年對(duì)各種設(shè)備規(guī)定的折舊年限中,規(guī)定空調(diào)設(shè)備的折舊年限為18a;1993年9月1日起實(shí)施的《中國(guó)商品流通企業(yè)財(cái)務(wù)制度》中規(guī)定制冷設(shè)備的折舊年限為lOa~15a;自動(dòng)化、半自動(dòng)化控制設(shè)備的折舊年限為8a~1Za。而中央空調(diào)系統(tǒng)的使用壽命能有多長(zhǎng)取決于三個(gè)主要因素:一是系統(tǒng)和設(shè)備類(lèi)型;二是設(shè)計(jì)、安裝、制造質(zhì)量;三是操作、保養(yǎng)、檢修水平。因此,精確確定整個(gè)中央空調(diào)系統(tǒng)的使用壽命比較困難。
從設(shè)備的使用壽命來(lái)看,一般進(jìn)口主機(jī)(制冷機(jī)或鍋爐)的使用壽命口達(dá)20a~25a,國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)主機(jī)的使用壽命可達(dá)15a~20a,在室外露天安裝并且全年運(yùn)行的熱泵機(jī)組的平均壽命約為15a。管道系統(tǒng)、控制系統(tǒng)以及末端裝置的使用壽命相對(duì)來(lái)說(shuō)都要短些。由于使用壽命涉及副折就年限和更新資金的投入,因此使用壽命應(yīng)至少達(dá)到預(yù)期的使用年限,超過(guò)則好,這樣就可以使更新資金晚投入,從而使整個(gè)物業(yè)管理或經(jīng)營(yíng)成本適當(dāng)降低。
此外,系統(tǒng)或主要設(shè)備的更新不僅要耗費(fèi)大量的人力、物力,而且還會(huì)影響房間的日常使用。對(duì)大型主機(jī)和管道系統(tǒng)來(lái)說(shuō),對(duì)其更新遷要損壞建筑結(jié)構(gòu)或室內(nèi)外裝修.從而帶來(lái)額外的經(jīng)濟(jì)損失和費(fèi)用開(kāi)支。田此.必須通過(guò)臺(tái)理的使用、規(guī)箍的操作、科學(xué)的保養(yǎng)、精心的維護(hù)檢修來(lái)充分發(fā)揮中央空嗣系統(tǒng)的作用,在保證其高效低耗運(yùn)行的同時(shí),還要減少故障h發(fā)生,盡量延K整個(gè)系統(tǒng)的使用壽命。這是中央空捌系統(tǒng)運(yùn)行管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。